“Shop Thương mại Dịch vụ” dưới góc độ của Luật Đất đai, vấn đề không còn là hình thức đăng ký kinh doanh mà là mục đích sử dụng của thửa đất nơi shop đó tọa lạc. Đây là một yếu tố pháp lý cực kỳ quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của bạn.

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) và các quy định hiện hành phân loại đất đai rất rõ ràng. Dưới đây là giải thích chi tiết.

1. “Shop Thương mại Dịch vụ” và Phân loại Đất đai

Trong hệ thống pháp luật đất đai, không có loại đất nào tên là “đất shop thương mại dịch vụ”. Thay vào đó, hoạt động kinh doanh của shop sẽ được thực hiện trên một trong hai loại đất chính sau:

a. Đất Thương mại, Dịch vụ (Mã: TMD)

Đây là loại đất được Nhà nước quy hoạch và giao/cho thuê để sử dụng vào các mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ.

Định nghĩa: Theo Luật Đất đai, đất thương mại, dịch vụ là đất được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh.
Các công trình điển hình: Trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng, khách sạn, nhà hàng, văn phòng cho thuê, khu vui chơi, giải trí.
Chế độ sử dụng:
- Hình thức: Nhà nước cho thuê đất (trả tiền thuê hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê). Các tổ chức kinh tế, cá nhân có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại này từ các dự án đã được phê duyệt.
- Thời hạn sử dụng: Có thời hạn (thường là 50 năm, hoặc không quá 70 năm đối với các dự án ở vùng kinh tế-xã hội khó khăn). Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu, người sử dụng đất sẽ được Nhà nước xem xét gia hạn.
Ưu điểm: Hoàn toàn hợp pháp và đúng mục đích để kinh doanh, xây dựng các công trình kiên cố phục vụ kinh doanh.
Nhược điểm: Thời hạn sử dụng có giới hạn, chi phí tài chính (tiền thuê đất) thường cao hơn đất ở.

b. Đất ở (Mã: ODT tại đô thị, ONT tại nông thôn)

Đây là trường hợp phổ biến nhất đối với các shop nhỏ lẻ, cửa hàng mặt phố (shophouse), hoặc kinh doanh tại nhà.

Định nghĩa: Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống.
Chế độ sử dụng:
- Hình thức: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
- Thời hạn sử dụng: Ổn định lâu dài. Đây là sự khác biệt lớn nhất so với đất thương mại, dịch vụ.
Pháp luật có cho phép kinh doanh trên đất ở không?
- CÓ, với điều kiện. Luật Đất đai và Luật Nhà ở cho phép người sử dụng đất ở được “kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp” nhưng phải tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan.
- Điều kiện tuân thủ bao gồm:
  1. Không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính: Việc kinh doanh chỉ là hoạt động kết hợp, không được biến đất ở thành đất kinh doanh chuyên dụng (ví dụ: xây dựng nhà xưởng sản xuất công nghiệp).
  2. Phải đăng ký kinh doanh: Phải thành lập Hộ kinh doanh hoặc Doanh nghiệp theo đúng quy định.
  3. Đáp ứng điều kiện của ngành nghề: Phải tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy, an toàn thực phẩm, trật tự đô thị, bảo vệ môi trường…
  4. Không thuộc khu vực cấm: Ví dụ, Luật Nhà ở cấm sử dụng căn hộ chung cư (phần diện tích dùng để ở) vào mục đích kinh doanh, trừ phần diện tích dùng cho mục đích thương mại (shophouse, ki-ốt ở tầng trệt) đã được phê duyệt trong thiết kế.

2. So sánh việc đặt Shop trên Đất ở và Đất Thương mại, Dịch vụ

Tiêu chí	Đất ở (Kết hợp kinh doanh)	Đất Thương mại, Dịch vụ
Mục đích sử dụng chính	Để ở.	Để kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Thời hạn sử dụng	Ổn định lâu dài.	Có thời hạn (Thường là 50 – 70 năm).
Nghĩa vụ tài chính	Nộp tiền sử dụng đất khi được giao/công nhận. Nộp thuế phi nông nghiệp hàng năm (mức thấp).	Nộp tiền thuê đất cho Nhà nước (hàng năm hoặc một lần).
Quy mô kinh doanh	Thường bị giới hạn về quy mô, không được gây ảnh hưởng đến môi trường, trật tự xung quanh.	Được phép xây dựng công trình quy mô lớn theo quy hoạch đã được duyệt.
Pháp lý	Phù hợp pháp luật nếu đáp ứng đủ các điều kiện kinh doanh kết hợp.	Hoàn toàn đúng mục đích sử dụng đất.

3. Lời khuyên pháp lý và những điều cần kiểm tra

Khi bạn có ý định thuê hoặc mua một địa điểm để mở “Shop Thương mại Dịch vụ”, hãy thực hiện các bước kiểm tra pháp lý sau:

Kiểm tra Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng): Đây là việc quan trọng nhất. Hãy yêu cầu xem bản gốc hoặc bản sao có chứng thực để xác định:
- Mục đích sử dụng đất: Đang là “Đất ở tại đô thị” (ODT), “Đất ở tại nông thôn” (ONT) hay “Đất thương mại, dịch vụ” (TMD)?
- Thời hạn sử dụng: Là “Lâu dài” hay “Có thời hạn đến ngày… tháng… năm…”?
- Thông tin tài sản gắn liền với đất: Công trình trên đất có được cấp phép xây dựng đúng với hiện trạng không?
Đối với người đi thuê:
- Kiểm tra kỹ Sổ đỏ của chủ nhà để biết đất có được phép kinh doanh hay không.
- Trong hợp đồng thuê nhà, phải có điều khoản ghi rõ “mục đích thuê là để kinh doanh, thương mại, dịch vụ…” và trách nhiệm của chủ nhà trong việc cung cấp các giấy tờ pháp lý cần thiết.
Đối với người mua (đặc biệt là Shophouse trong các dự án):
- Cần làm rõ với chủ đầu tư về pháp lý của Shophouse. Thường các Shophouse khối đế chung cư sẽ là đất thương mại, dịch vụ với thời hạn 50 năm. Các Shophouse nhà liền kề mặt đất có thể là đất ở với thời hạn sử dụng lâu dài. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến giá trị và quyền lợi lâu dài của bạn.
Nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất:
- Việc chuyển mục đích từ “đất ở” sang “đất thương mại, dịch vụ” là một thủ tục pháp lý phức tạp, phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp tiền chênh lệch). Thủ tục này thường không khả thi đối với các shop nhỏ lẻ.

Kết luận

Về mặt luật đất đai, tính pháp lý của “Shop Thương mại Dịch vụ” phụ thuộc hoàn toàn vào mục đích sử dụng của thửa đất được ghi trên Giấy chứng nhận.

An toàn và đúng luật nhất là kinh doanh trên đất thương mại, dịch vụ.
Phổ biến nhất là kinh doanh kết hợp trên đất ở, nhưng phải đảm bảo tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện đi kèm và không được phép hoạt động trong căn hộ chung cư.

Wesbsite: https://greendragon.com.vn/shop-thuong-mai-dich-vu/

Xem thêm: