Thổ cư

Thông tin pháp lý, quy hoạch, giá bán các bất động sản thổ cư tại các thành phố lớn tại Việt Nam

1) Những điểm pháp lý nền tảng cần biết (quan trọng)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN): tên gọi ở dân gian là sổ đỏ/sổ hồng — thực tế Luật gọi chung là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”. Khi mua bán, phải yêu cầu xem GCN hợp lệ, không tranh chấp, không kê biên.
Luật Đất đai & các sửa đổi gần đây: Luật Đất đai (sửa đổi, các nghị định liên quan) đã mở rộng điều kiện xem xét cấp GCN cho một số thửa “không có giấy tờ” trước 1/7/2014 (tăng tính linh hoạt trong cấp sổ cho trường hợp không có giấy tờ, không có tranh chấp). Điều này ảnh hưởng tới thị trường đất thổ cư cũ.
Tên giấy tờ & quy định mới (2024–2025): Có thay đổi về cách thức gọi/ứng dụng GCN theo Luật Đất đai 2024 (cần kiểm tra bản GCN theo mẫu mới khi làm thủ tục).
Chuyển mục đích sử dụng & chuyển nhượng: Nếu mua đất nông nghiệp/đất khác cần chuyển sang đất ở thì phải làm thủ tục chuyển mục đích (nộp tiền sử dụng đất/thuế theo quy định). Việc này phát sinh chi phí và thời gian — kiểm tra kỹ trên quyết định quy hoạch và bảng giá đất của UBND tỉnh/TP.
Phải kiểm tra 3 nguồn chính trước giao dịch: (1) GCN + Sổ mục kê (tra số tờ/ số thửa), (2) Thông tin quy hoạch (cổng quy hoạch thành phố / Sở QH-KT / UBND quận), (3) Bảng giá đất & khung thuế (UBND tỉnh/TP).

2) Quy hoạch — nơi tra cứu và ý nghĩa

Quy hoạch đất đai, quy hoạch chi tiết 1/500, 1/2000: xác định được “có bị thu hồi/giải toả hay không”, chiều cao công trình được phép, lộ giới, chỉ giới xây dựng. Tra cứu tại Cổng thông tin quy hoạch thành phố hoặc Sở Quy hoạch-Kiến trúc.
Bảng giá đất do UBND ban hành (dùng để tính thuế, bồi thường, chuyển mục đích): mỗi tỉnh/TP ban hành bảng giá đất 5 năm/lần (cập nhật hàng năm điều chỉnh). Bảng này không phải là giá thị trường, nhưng là căn cứ pháp lý cho tính thuế & tiền sử dụng đất. (Ví dụ: TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng có bảng giá đất 2024–2025 áp dụng đến các mốc thời gian nhất định).

3) Khung giá tham khảo (tổng quan theo thành phố) — chỉ để tham khảo nhanh

Giá thực tế phụ thuộc cực lớn vào: quận/phường, tuyến đường, mặt tiền hay ngõ, diện tích, sổ hay chưa, tình trạng xây dựng, và yếu tố “chênh”/thị trường. Dưới đây là khung phổ biến 2024–2025 trích từ các bảng giá, sàn rao bán lớn để bạn có cái nhìn tổng.

Hà Nội: biến động mạnh giữa nội thành & ven đô. Bảng giá đất nội thành (12 quận trung tâm) có mức cao nhất hàng trăm triệu/m²; giá rao bán thực tế cho đất thổ cư nội thành (mặt tiền) có thể vài chục đến hàng trăm triệu/m²; vùng ven (Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm…) giá thấp hơn nhưng tăng theo quy hoạch.
TP. HCM: bảng giá chính thức 2024–2025 ghi nhận giá tối đa tuyến đường trung tâm (ví dụ có con số từng tuyến lên tới vài trăm triệu/m² theo bảng giá dùng làm căn cứ tính thuế); thị trường giao dịch thực tế: từ vài chục triệu/m² (vùng ven) đến vài trăm triệu/m² (mặt tiền quận 1, quận trung tâm). TP.HCM hiện duy trì các bảng giá áp dụng đến cuối 2025, với điều chỉnh sau khi sắp xếp hành chính.
Đà Nẵng: bảng giá đất và giá thị trường cao ở các tuyến ven biển, trung tâm; bảng giá chính thức từng phần được UBND thành phố ban hành (tham khảo bảng giá Đà Nẵng 2025). Giá thị trường ở các phường ven biển/du lịch cao hơn nhiều so với bảng giá để tính thuế.
Phú Quốc: biến động rất lớn do du lịch & hạ tầng (sân bay, cảng). Bảng giá nhà nước cho mục đích thuế có con số tham chiếu thấp hơn nhiều so với giá giao dịch ngoài thị trường; giao dịch thực tế nhiều lô tại trung tâm Dương Đông có giá cao hơn bảng giá căn bản.
Quảng Ninh (Hạ Long, Vân Đồn…): giá đất khu du lịch, ven vịnh, bến du thuyền cao; UBND tỉnh có bảng giá tham khảo, nhưng giao dịch thị trường cho đất view vịnh / bãi tắm cao hơn nhiều.
Nha Trang (Khánh Hòa): bảng giá tỉnh Khánh Hòa áp dụng từ 2025; thị trường ven biển/centers có biên độ lớn so với bảng giá tính thuế.
Hải Phòng: khu vực cảng & công nghiệp có nhu cầu thực cao; bảng giá địa phương & giao dịch thực tế tùy quận (Thủy Nguyên, Lê Chân, Hồng Bàng…). (Nguồn sàn chuyên ngành và báo địa phương để tra cứu cụ thể quận/phường).

4) Nguồn chính để tra cứu & kiểm chứng (bắt buộc khi giao dịch)

Bảng giá đất UBND tỉnh/TP (dùng để tính thuế, tiền sử dụng đất). Tra cứu trên website thư viện pháp luật / cổng thông tin UBND tỉnh/TP hoặc Sở Tài nguyên & Môi trường.
Cổng thông tin quy hoạch (thành phố) — kiểm tra quy hoạch 1/500, 1/2000, chỉ giới đường đỏ, ranh lộ giới.
Văn phòng đăng ký đất đai / Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện — tra cứu số tờ, số thửa, tình trạng pháp lý, hạn chế giao dịch.

Hotline: 0919875966

Website; https://greendragon.com.vn/