Chuyển nhượng dự án 363ha tại Bình Chánh, TP.HCM. Quỹ đất gồm trường đua ngựa, sân golf, đại đô thị phức hợp xanh và khu tái định cư. Giao dịch theo hình thức chuyển nhượng cổ phần, nhiều phương án từ 3xx–6xx triệu USD.

CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ 363HA TẠI BÌNH CHÁNH, TP.HCM

Cơ hội nhận chuyển nhượng dự án khu đô thị quy mô khoảng 363ha tại Bình Chánh, TP.HCM, định hướng phát triển mô hình đô thị phức hợp xanh kết hợp trường đua ngựa, sân golf và khu tái định cư. Dự án hiện đã triển khai một phần công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và san lấp; phương án chuyển nhượng được đề xuất theo hình thức chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp sở hữu dự án.

Theo thông tin chào bán, tổng quỹ đất dự án khoảng 363ha, được phân bổ thành nhiều khu chức năng lớn, trong đó đáng chú ý là khu trường đua ngựa, sân golf, khu đại đô thị phức hợp xanh và khu tái định cư.

Đáng chú ý, tài liệu quy hoạch công khai của TP.HCM từng xác định khu vực Bình Chánh có định hướng bố trí trường đua ngựa khoảng 69ha và sân golf khoảng 70ha tại Khu đô thị Sing – Việt. Tuy nhiên, các thông số của giao dịch 363ha dưới đây cần được đối chiếu với hồ sơ pháp lý hiện hành của chính dự án trước khi đưa ra cam kết thương mại.

1. Tổng quan dự án

Lưu ý: Các mức giá 3xx/4xx/6xx triệu USD là mức giá chào theo thông tin giao dịch được cung cấp, không phải giá trị được cơ quan nhà nước xác nhận.

2. Cơ cấu quỹ đất khoảng 363ha

Theo thông tin hiện có, quỹ đất dự án được định hướng thành 4 cấu phần chính.

Trường đua ngựa – khoảng 70ha

Trường đua ngựa là một trong những hạng mục tạo dấu ấn đặc biệt cho dự án. Với quy mô khoảng 70ha, đây có thể trở thành một cấu phần thể thao – giải trí quy mô lớn nếu được triển khai đúng định hướng và đầy đủ các thủ tục pháp lý liên quan.

Tài liệu quy hoạch chung Bình Chánh được công bố trước đây cũng từng đề cập trường đua ngựa khoảng 69ha tại Khu đô thị Sing – Việt.

Sân golf – khoảng 70ha

Khu sân golf có diện tích dự kiến khoảng 70ha, đóng vai trò tạo không gian cảnh quan và thể thao cao cấp trong tổng thể dự án.

Trong định hướng quy hoạch công khai của Bình Chánh, khu vực này cũng từng được xác định quỹ đất sân golf khoảng 70ha.

Khu đại đô thị phức hợp xanh – khoảng 160ha

Đây là phần diện tích lớn nhất trong cơ cấu dự án.

Theo phương án được giới thiệu, khu đô thị phức hợp xanh có thể phát triển hệ sinh thái gồm:

• Khu nhà ở;
• Biệt thự;
• Nhà phố;
• Shophouse;
• Công trình thương mại – dịch vụ;
• Công viên cây xanh;
• Mặt nước cảnh quan;
• Tiện ích thể thao;
• Trường học;
• Công trình công cộng;
• Không gian vui chơi giải trí.

Với diện tích khoảng 160ha, khu đô thị phức hợp xanh được kỳ vọng trở thành hạt nhân phát triển bất động sản của toàn bộ dự án.

Khu tái định cư – khoảng 63ha

Quỹ đất khoảng 63ha được bố trí cho mục tiêu tái định cư.

Theo thông tin bên chuyển nhượng cung cấp, khu đất tái định cư đã có hồ sơ quy hoạch ở cấp độ 1/200.

Đây là cấu phần quan trọng trong bài toán hoàn thiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và triển khai dự án.

3. Hiện trạng quỹ đất

Theo hồ sơ thương mại được cung cấp, tổng diện tích đã đền bù hiện khoảng 270ha.

Trong đó:

• Đã hoàn thành đền bù khoảng 270ha;
• Công tác giải phóng mặt bằng được giới thiệu là đã hoàn thành trên phần diện tích này;
• Khoảng 50% diện tích đã được san lấp;
• Phần còn lại vẫn được giao dịch theo hiện trạng;
• Một phần quỹ đất còn lại tiếp tục thực hiện các thủ tục đền bù theo từng phương án.

Điểm đáng chú ý của thương vụ là nhà đầu tư có thể lựa chọn nhiều cấp độ hoàn thiện pháp lý và nghĩa vụ tài chính, từ nhận chuyển nhượng theo hiện trạng cho tới phương án tiếp tục hoàn thiện hồ sơ pháp lý và bao gồm cả tiền sử dụng đất.4. Bốn phương án chuyển nhượng

Phương án 1 – Chuyển nhượng theo hiện trạng

Giá chào: 3xx triệu USD.

Theo phương án này:

• Quỹ đất đã đền bù khoảng 270ha;
• GPMB được giới thiệu đã hoàn thành;
• Đã san lấp khoảng 50%;
• Đã có quy hoạch 1/500 theo thông tin bên bán;
• Khu tái định cư khoảng 63ha đã có quy hoạch 1/200;
• Nhà đầu tư nhận dự án theo hiện trạng.

Đây là phương án có mức giá đầu vào thấp nhất trong 4 phương án được giới thiệu.

Phù hợp với nhà đầu tư có năng lực tài chính lớn, kinh nghiệm phát triển dự án và sẵn sàng tiếp tục hoàn thiện các thủ tục còn lại.

Phương án 2 – Tiếp tục hoàn thiện quỹ đất

Giá chào: 4xx triệu USD.

Phương án thứ hai bao gồm:

• Tiếp nhận khoảng 270ha đã đền bù;
• Tiếp tục đền bù khoảng 30ha còn lại theo thông tin chào bán;
• Giao luôn quỹ đất tái định cư khoảng 63ha;
• Tiếp tục triển khai các thủ tục pháp lý theo hiện trạng dự án.

Phương án này phù hợp với nhà đầu tư muốn tiếp nhận một dự án đã có nền tảng quỹ đất tương đối lớn và tiếp tục hoàn thiện các công việc còn lại.

Phương án 3 – Tiếp tục pháp lý đến giấy phép xây dựng

Giá chào: 4xx triệu USD.

Theo phương án này, cấu trúc cơ bản tương tự phương án 2 nhưng bên chuyển nhượng tiếp tục thực hiện hồ sơ pháp lý cho dự án đến giai đoạn có giấy phép xây dựng.

Giá chào chưa bao gồm tiền sử dụng đất.

Đây là phương án có mức độ hoàn thiện cao hơn, giúp nhà đầu tư giảm bớt một phần công việc pháp lý trước khi bước vào giai đoạn triển khai xây dựng.

Tuy nhiên, cần kiểm tra cụ thể phạm vi công việc mà bên bán cam kết thực hiện, thời điểm hoàn thành, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và các điều kiện đi kèm.

5. Phương án 4 – Hoàn thiện pháp lý và bao gồm tiền sử dụng đất

Giá chào: 6xx triệu USD.

Đây là phương án có giá trị giao dịch cao nhất.

Theo thông tin chào bán:

• Cấu trúc dự án tương tự phương án 3;
• Tiếp tục hoàn thiện pháp lý;
• Tiến tới giai đoạn có giấy phép xây dựng;
• Bao gồm tiền sử dụng đất.

Mức giá dự kiến khoảng 6xx triệu USD.

Với quy mô 363ha, đây là phương án hướng đến nhóm nhà đầu tư tổ chức, tập đoàn bất động sản hoặc nhà đầu tư quốc tế có khả năng triển khai dự án quy mô lớn.

6. Bảng so sánh 4 phương án

7. Phương thức giao dịch: Chuyển nhượng cổ phần

Thương vụ được giới thiệu theo hình thức chuyển nhượng cổ phần thay vì chuyển nhượng trực tiếp từng phần diện tích đất.

Đây là điểm cần được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm khi thẩm định.

Về nguyên tắc giao dịch, nhà đầu tư không chỉ xem xét giá trị quỹ đất mà cần thẩm định toàn bộ doanh nghiệp dự án, bao gồm:

• Cơ cấu cổ đông;
• Tỷ lệ cổ phần chuyển nhượng;
• Người đại diện pháp luật;
• Hồ sơ pháp lý doanh nghiệp;
• Quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ dự án;
• Các quyết định chấp thuận đầu tư;
• Quy hoạch;
• Nghĩa vụ tài chính;
• Nghĩa vụ thuế;
• Các khoản vay;
• Công nợ;
• Nghĩa vụ bảo lãnh;
• Tranh chấp;
• Nghĩa vụ với đối tác;
• Nghĩa vụ với người dân;
• Tình trạng thế chấp;
• Các cam kết với cơ quan quản lý nhà nước.

Đặc biệt, với thương vụ có giá trị hàng trăm triệu USD, pháp lý doanh nghiệp và pháp lý quỹ đất cần được thẩm định độc lập trước khi ký giao dịch chính thức.

8. Tiềm năng của dự án

Bình Chánh nằm ở khu vực phía Tây – Tây Nam TP.HCM và trong định hướng phát triển đô thị của thành phố, khu vực này có vai trò quan trọng về phát triển đô thị, dịch vụ, công nghiệp và hạ tầng kết nối. Quy hoạch chung trước đây xác định Bình Chánh là khu vực có chức năng đô thị, dịch vụ, đầu mối giao thông và phát triển các khu dân cư mới.

Một dự án quy mô 363ha nếu được hoàn thiện đầy đủ pháp lý và triển khai đồng bộ có thể tạo ra một quần thể đô thị – thể thao – giải trí – thương mại có quy mô đáng kể.

Đặc biệt, sự kết hợp giữa:

Đô thị + sân golf + trường đua + công viên xanh + thương mại dịch vụ + khu tái định cư

có thể tạo nên một mô hình phát triển khác biệt so với các dự án nhà ở đơn thuần.

9. Điểm hấp dẫn đối với nhà đầu tư lớn

Quỹ đất lớn

363ha là quy mô đủ lớn để hình thành một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh thay vì phát triển dự án đơn lẻ.

Đã hình thành quỹ đất đáng kể

Theo thông tin giao dịch, khoảng 270ha đã được đền bù và giải phóng mặt bằng.

Đã triển khai san lấp

Khoảng 50% quỹ đất được giới thiệu đã được san lấp, tạo tiền đề cho quá trình triển khai hạ tầng.

Nhiều cấu phần tạo giá trị

Dự án không chỉ có bất động sản nhà ở mà còn có:

• Golf;
• Thể thao;
• Giải trí;
• Thương mại;
• Đô thị xanh;
• Công trình công cộng.

Có nhiều phương án đầu tư

Nhà đầu tư có thể lựa chọn từ:

Mua theo hiện trạng → hoàn thiện quỹ đất → hoàn thiện pháp lý → hoàn thiện pháp lý + tiền sử dụng đất.

Điều này cho phép thiết kế cấu trúc giao dịch phù hợp với khẩu vị rủi ro và năng lực triển khai của từng nhà đầu tư.

10. Hồ sơ cần yêu cầu trước khi đàm phán

Đối với một thương vụ quy mô hàng trăm triệu USD, nên yêu cầu bên bán cung cấp data room đầy đủ trước khi tiến hành đặt cọc hoặc ký MOU.

Nhóm 1 – Pháp lý doanh nghiệp

• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp;
• Điều lệ;
• Danh sách cổ đông;
• Cơ cấu sở hữu;
• Lịch sử thay đổi cổ đông;
• Báo cáo tài chính;
• Báo cáo thuế;
• Công nợ;
• Hợp đồng tín dụng;
• Tài sản bảo đảm.

Nhóm 2 – Pháp lý đất đai

• Hồ sơ nguồn gốc đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản đồ hiện trạng;
• Ranh giới 363ha;
• Diện tích từng loại đất;
• Hồ sơ đền bù;
• Hồ sơ GPMB;
• Danh sách diện tích đã nhận bàn giao;
• Diện tích còn tồn đọng.

Nhóm 3 – Quy hoạch

• Quy hoạch chung;
• Quy hoạch phân khu;
• Quy hoạch chi tiết 1/500;
• Hồ sơ điều chỉnh quy hoạch;
• Quy hoạch khu tái định cư;
• Quy hoạch sân golf;
• Quy hoạch trường đua;
• Quy hoạch khu đô thị.

Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM hiện có hệ thống tra cứu các quyết định phê duyệt quy hoạch, bao gồm các nhóm hồ sơ quy hoạch 1/500 và 1/2000 đối với khu vực Bình Chánh.

Nhóm 4 – Nghĩa vụ tài chính

Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất cần xác minh.

Nhà đầu tư cần làm rõ:

Tiền sử dụng đất đã nộp bao nhiêu?

Còn phải nộp bao nhiêu?

Cách xác định số tiền sử dụng đất?

Ai chịu trách nhiệm thanh toán?

Giá 6xx triệu USD đã bao gồm toàn bộ nghĩa vụ tài chính hay chỉ bao gồm một khoản tiền sử dụng đất cụ thể?

11. Lưu ý quan trọng về thông tin pháp lý

Các thông tin như 363ha, 270ha đã đền bù, 50% san lấp, 1/500, 1/200, GPXD và tiền sử dụng đất trong bài trên được trình bày theo thông tin chào bán do bên chuyển nhượng cung cấp.

Nguồn công khai tôi kiểm tra xác nhận rằng quy hoạch Bình Chánh từng có định hướng trường đua ngựa khoảng 69ha và sân golf khoảng 70ha tại Khu đô thị Sing – Việt, nhưng nguồn này không đủ để xác nhận toàn bộ cấu trúc giao dịch 363ha, tình trạng cổ phần, GPMB, san lấp hoặc giá trị 3xx–6xx triệu USD.

Vì vậy, khi đăng website nên dùng cách diễn đạt như “theo thông tin bên chuyển nhượng cung cấp”, đồng thời không nên khẳng định đây là dự án đã hoàn tất toàn bộ pháp lý nếu chưa có hồ sơ gốc.

Cổng thông tin của Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM hiện có công cụ tra cứu dữ liệu quy hoạch để đối chiếu hồ sơ dự án.

Web; https://greendragon.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-363ha-tai-binh-chanh-tp-hcm/